「不動産投資のリスク回避方法」

不動産投資のメリットについて書きましたがこの記事ではリスクとリスクの回避法についていくつか書いていきます。

不動産投資は、常に入居者がいるとは限りません。空室になってしまうと、その月の家賃収入はゼロになります。

また、家賃を滞納されるリスクもあります。家賃滞納というとほとんど起こらないものだと思う方もいるでしょうが、そんなことはありません。

その対策について

立地と入居者の属性に気を付ける

空室期間を短くするためには、入居ニーズの高い物件を選定することが重要です。

例えば東京23区内などの都心である、駅から徒歩圏内でターミナル駅へのアクセスが容易など、魅力的な物件はすぐに入居者が見つかるため空室期間を短くすることができます。

ただし、好条件の不動産の大半はすぐに売約済みになってしまいますので、まずは駅からの距離・築年数・物件の広さ・設備といった条件を設定してリサーチを行い、理想の物件が見当たらなければ段階的に条件をゆるめる形で候補を見つけるようにしましょう。

また、家賃滞納リスクを抑えるには、

職業・収入・勤続年数といった入居希望者の属性をチェックし、入居者審査を厳しくするといった対策方法があります。

また家賃保証会社の審査をクリアした入居希望者にのみ入居してもらうことで、家賃滞納リスクは大きく軽減できます。

家賃保証会社がついている入居希望者であれば、万が一家賃を滞納しても家賃保証会社が代わりに家賃を支払います。

そのため家賃保証会社は入居希望者の年収や家賃滞納履歴を調べ、滞納リスクが高い場合には審査を通しません。

家賃保証会社の審査をクリアしているということは、その入居者が信頼できる人であるということです。

不動産は現物資産なので、築年数とともに老朽化します。

築年数が経過するに従って家賃相場は下がっていき、メンテナンスのための管理費や修繕積立金は上がっていきます。

収入が下がって費用が増えるので、利益は減少していきます。

築年数が経過して老朽化が進むと空室率が上がり、建物の建て替えも視野に入ります。建て替えは住民の同意が必要となりますが、一時的な引っ越し費用や一部の建て替え資金を負担してもらうことになります。そのため住民からの合意形成に難航しがちで、通常の不動産経営よりもオーナーに多くの負担が掛かる形となります。

対策は事前にシミュレーションを行い、収支予測を立てることです。

老朽化は防ぎようがありませんので、初めから収支シミュレーションに組み込んでおく必要があります。次第に利益額が減っていっても、想定の範囲内であれば特に問題はありません。